En San Juan, muchas familias habitan sus casas desde hace años, incluso décadas, pero no cuentan con la escritura que los reconoce legalmente como propietarios. La situación se repite en distintos departamentos y responde a múltiples causas, desde dificultades económicas hasta operaciones de compra realizadas de manera informal.
Desde la Dirección de Regularización Dominial de la provincia, trabajan justamente para resolver estos casos. La directora del área, Carolina Gianinetto, explicó a Diario La Provincia SJ que la mayoría de las situaciones se originan porque las personas compraron sus viviendas mediante boletos de compra-venta o acuerdos verbales, sin completar el proceso legal de escrituración.
“Muchas personas tienen la ocupación del lugar, algún título o incluso un plano, pero no tienen nada que avale la titularidad dominial, que es la escritura”, señaló la funcionaria.
Compras informales y acuerdos de palabra
Uno de los problemas más comunes es que las propiedades se venden sin escritura, mediante documentos informales o directamente con acuerdos de palabra entre particulares.
En esos casos, los compradores ocupan la vivienda durante años, pero legalmente el inmueble sigue figurando a nombre del dueño original.
También existen situaciones en las que el titular del terreno falleció o no puede ser localizado, lo que complica aún más la posibilidad de escriturar.
El principal obstáculo: el costo de escriturar
Según explican desde el organismo provincial, la falta de recursos económicos es el principal motivo por el cual muchas familias no avanzan con la escritura.
“Normalmente la gente no tiene las posibilidades económicas de hacerlo. Muchas veces es imposible pagar un plano o una escritura”, indicó Gianinetto.
Estos gastos suelen ser elevados para familias que no tienen otra propiedad ni fueron beneficiarias de viviendas del Instituto Provincial de la Vivienda (IPV).
Por ese motivo, el programa de regularización dominial apunta justamente a personas que no pueden resolver su situación por vía privada.
Qué condiciones se deben cumplir
Para poder iniciar el trámite de regularización, la ley establece algunos requisitos básicos. Entre ellos:
- Tener ocupación efectiva de la vivienda desde 2005 en adelante.
- No ser beneficiario de una vivienda del IPV.
- No tener otro inmueble registrado a su nombre.
- Si la propiedad pertenece a un particular y se cumplen estos requisitos, desde la dirección se inicia un expediente que incluye un análisis técnico, legal y social.
Cómo funciona el proceso de regularización
El procedimiento incluye distintas etapas. En primer lugar, se realiza un estudio del terreno y de la situación del ocupante.
Luego se solicitan informes para verificar que la persona:
- No posea otros bienes inmuebles.
- Cumpla con los requisitos legales.
- Tenga ocupación real del lugar.
- Además, equipos técnicos realizan relevamientos sociales y estudios del terreno a través de ingenieros del área.
Durante el proceso también se intenta ubicar al titular dominial del inmueble.
Dos caminos para obtener la propiedad
La ley prevé dos alternativas según cada caso.
- Escritura directa
Si se logra localizar al titular dominial del terreno y este reconoce la operación de compra, se puede realizar directamente la escritura de dominio.
Esto ocurre, por ejemplo, cuando el dueño original confirma que vendió el terreno o cuando los herederos del propietario fallecido aceptan firmar la escritura.
- Acta de regularización dominial
En los casos en los que no se puede encontrar al titular, se entrega un acta de regularización dominial firmada por un escribano público.
Ese documento reconoce la posesión del inmueble por parte del ocupante.
El acta tiene una validez de 10 años. Si durante ese tiempo nadie reclama judicialmente el inmueble, se realiza finalmente la escritura definitiva a nombre del ocupante.
Qué se puede hacer con el acta
Aunque no sea una escritura definitiva, el acta permite realizar algunas acciones importantes.
Por ejemplo:
- Ceder los derechos posesorios a otra persona.
- Permitir que los herederos reclamen esos derechos si el titular fallece.
Cuántas familias ya regularizaron su vivienda
Desde que comenzó el programa en 2018, más de 2.000 familias sanjuaninas lograron acceder a un acta de regularización o a la escritura de su vivienda.
Sin embargo, el proceso suele ser largo. Según explicó Gianinetto, cada expediente puede tardar entre tres y cuatro años, ya que intervienen distintos organismos públicos y colegios profesionales.
“Muchas veces la gente vive en la vivienda desde hace 20 o 30 años. Entonces es mejor caminar lento pero caminar firme”, señaló.
Dónde consultar en San Juan
Las personas interesadas pueden acercarse a la Dirección de Regularización Dominial, ubicada en:
- Agustín Gnneco 395 Sur, frente a la Obra Social Provincia.
- Atención: hasta las 14 horas.
Desde el organismo recomiendan llevar la nomenclatura catastral del terreno, un dato clave para poder localizar la propiedad y evaluar si el caso puede ingresar al programa.
Además, el equipo también participa de operativos interministeriales en distintos departamentos, lo que permite asesorar a vecinos que viven lejos de la Capital.
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